REIT (Fideicomiso de inversión inmobiliaria)

¿Qué son y por qué invertir?

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee y, en la mayoría de los casos, opera bienes inmuebles que generan ingresos. Los REIT poseen muchos tipos de bienes raíces comerciales, incluidos edificios de oficinas y departamentos, almacenes, hospitales, centros comerciales, hoteles y bosques comerciales. Algunos REIT se dedican a la financiación de bienes raíces. Más de 87 millones de estadounidenses poseen activamente acciones en varios REIT, según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces.

Los REIT son un tipo de vehículo de inversión a través del cual los inversores individuales pueden comprar una parte fraccionaria de una cartera de activos inmobiliarios comerciales y pueden negociarse en cualquier mercado de valores. Los REIT pueden ser de propiedad privada o cotizar en bolsa, y muchos REIT se centran en una clase de activos particular. Por ejemplo, algunos REIT invierten principalmente en propiedades comerciales, mientras que otros se especializan en edificios de oficinas o edificios de apartamentos multifamiliares.

Los REIT son un tipo de vehículo de inversión a través del cual los inversores individuales pueden comprar acciones fraccionarias de una cartera de activos inmobiliarios comerciales. Si el REIT cotiza en bolsa, cualquier persona que tenga una cuenta de corretaje puede comprar y vender acciones en bolsas públicas.

El Congreso de los Estados Unidos promulgó la ley que preveía los REIT en 1960. La ley tenía como objetivo proporcionar una estructura de inversión inmobiliaria similar a la proporcionada por los fondos mutuos para la inversión en acciones. Los REIT son fuertes vehículos de ingresos porque, para evitar incurrir en obligaciones tributarias federales sobre la renta en Estados Unidos, generalmente se les exige que paguen una cantidad igual a al menos el 90 por ciento de su ingreso imponible en forma de dividendos a los accionistas.

Hay 4 tipos de REIT:

1. REIT de acciones: la mayoría de los REIT son REIT de acciones y ofrecen una participación accionaria en una cartera diversificada de propiedades inmobiliarias comerciales. A cambio, los inversores reciben una parte proporcional del flujo de caja y los beneficios generados por los activos subyacentes. La mayoría de los REIT de acciones se especializan en una clase de activos específica, como centros comerciales, centros de datos, almacenamiento o instalaciones sanitarias.
2. REIT hipotecarios: mREIT para abreviar, los REIT hipotecarios proporcionan financiación para la compra de activos inmobiliarios. Invierten en hipotecas residenciales con más frecuencia que en hipotecas comerciales, pero pueden adquirir préstamos para cualquier tipo de propiedad que genere ingresos.
3. REIT públicos no cotizados: Los REIT públicos no cotizados están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC), pero no se negocian en bolsas públicas. A veces se especializan en clases de activos específicas, pero no tienen un alto grado de liquidez porque no pueden comprarse ni venderse en bolsas públicas.
4. REIT privados: los REIT privados, o REIT no negociados, están exentos de los requisitos de registro de la SEC siempre que cumplan con un determinado conjunto de reglas; en particular, solo pueden vender acciones a inversores acreditados. No cotizan en bolsas públicas, lo que significa que son mucho menos líquidos que los REIT que cotizan en bolsa.

La mayoría de los REIT tienen un modelo de negocio sencillo: el REIT arrienda espacio y cobra alquileres sobre las propiedades, luego distribuye esos ingresos como dividendos a los accionistas. Los REIT hipotecarios no poseen bienes inmuebles, sino que los financian. Estos REIT obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones.

El Riesgo

A veces, los REIT se clasifican erróneamente como “sustitutos de bonos”. Los REIT no son bonos; son acciones. Como todas las acciones, conllevan una medida de riesgo mucho mayor que los bonos gubernamentales. Los REIT también pueden producir rendimientos totales negativos en momentos en que las tasas de interés son altas o están aumentando.

Hay varias formas de invertir en bienes raíces comerciales y cada inversor debe elegir la que mejor se adapte a sus necesidades. En la mayoría de los casos, la forma más fácil y directa de invertir en un activo inmobiliario es adquirir una propiedad. Las compras directas pueden generar excelentes rendimientos e importantes beneficios fiscales, pero no todos los inversores inmobiliarios tienen el tiempo, la experiencia y los recursos necesarios para comprar y administrar una propiedad. Para estos inversores, la propiedad fraccionada de una propiedad comercial puede ser una opción atractiva y una de las formas en que esto se logra es mediante la compra de acciones en un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT).

Ventajas de invertir en REIT

Desde sus inicios, los REIT han sido una estrategia de inversión popular entre los inversores, incluidos individuos e inversores institucionales, ya que los inversores REIT disfrutan de muchos beneficios como los que se enumeran a continuación.

Barrera de entrada baja

Los REIT están disponibles para cualquier inversor, grande o pequeño, siempre que tenga una cuenta de corretaje y suficiente efectivo disponible para comprar al menos una acción de un REIT en la bolsa de valores. Para los inversores minoristas que tienen un capital limitado para invertir, los REIT son una excelente manera de ganar exposición al mercado inmobiliario y obtener un retorno de la inversión pasiva a lo largo del tiempo.

Cartera diversificada

Invertir en cualquier tipo de REIT al mismo tiempo que en otros instrumentos financieros garantizará que el inversor disponga de una cartera de inversiones diversificada con activos inmobiliarios. Incluso dentro de la clase de activos REIT, los inversores pueden optar por diversificarse aún más comprando REIT que se centren en activos inmobiliarios concretos, como REIT minoristas, REIT de oficinas o REIT de atención sanitaria. De esta manera pueden exponerse a inversiones inmobiliarias que de otro modo les resultarían imposibles.

Potencial de retorno

Al igual que otros tipos de inversiones inmobiliarias, los REIT tienen el potencial de ver una apreciación del capital con el tiempo y generar rendimientos para los accionistas. Según Nareit, una asociación industrial, todos los REIT del índice FTSE Nareit REIT han tenido una rentabilidad anual del 9,09% entre 1972 y 2022.

Pagos de dividendos

Según las reglas del IRS en los Estados Unidos, los REIT deben pagar al menos el 90% de sus ingresos y ganancias en forma de dividendos entre todos sus accionistas. Esto significa que los REIT tienden a tener altos rendimientos de dividendos en comparación con otros tipos de acciones.

Sin impuesto corporativo

Siempre que los REIT sigan las reglas establecidas por el IRS, pueden reclamar un tratamiento fiscal especial; en particular, no pagan impuestos a nivel de entidad. En cambio, los ingresos y las ganancias se transfieren a los accionistas, donde se les grava a nivel individual. Esto evita la doble imposición y ayuda a generar mayores rendimientos para los accionistas. Además, la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 permite una deducción de transferencia de hasta el 20% sobre los dividendos recibidos por los inversores. Esto significa que los inversores pueden deducir el 20% de los ingresos por dividendos recibidos de inversiones REIT.

Ingresos pasivos

Es importante tener en cuenta que los inversores de REIT pueden obtener ingresos pasivos de su inversión. Esto significa que después de realizar la inversión inicial, el inversor no necesita hacer nada más para obtener un rendimiento de su capital. El sector inmobiliario ofrece muchas formas de ganar dinero, pero muchas requieren mucho tiempo, como ser propietario y administrar propiedades de alquiler o incluso centros comerciales. Los REIT eliminan la necesidad de que el inversor administre las propiedades que posee, contrate empresas de administración de propiedades y trate con contratistas, inquilinos o arrendamientos.

Inversiones tangibles

Los REIT funcionan bien para muchos inversores por la misma razón que otras inversiones inmobiliarias funcionan bien. Es decir, los activos subyacentes (bienes raíces) son tangibles, lo que significa que son activos físicos que se pueden ver y tocar. Este no es el caso de otros tipos de activos como las acciones, o incluso de instrumentos de deuda como los valores respaldados por hipotecas. Muchos inversores descubren que pueden resistir mejor las fluctuaciones del mercado a corto plazo sabiendo que tienen inversiones tangibles cuyo valor ha demostrado aumentar con el tiempo.

Liquidez

Los REIT que cotizan en bolsa son líquidos, lo que significa que se pueden comprar y vender rápidamente. Esta característica proporciona a los inversores un alto grado de liquidez que normalmente no está disponible en otras inversiones inmobiliarias, como la compra y venta directa de propiedades.

Acceso a bienes raíces comerciales

La compra de acciones de REIT proporciona a los inversores una propiedad fraccionada en una cartera de activos inmobiliarios, a menudo activos inmobiliarios comerciales. Uno de los mayores obstáculos para los inversores interesados ​​en bienes raíces comerciales es que esta clase de activos requiere una gran cantidad de capital para ingresar. Muchas propiedades comerciales cuestan millones de dólares, dinero que el inversor medio no tiene. Al invertir en un REIT, los inversores juntan su dinero con otros y tienen derecho a una parte prorrateada de los ingresos por alquiler y las ganancias de capital producidas por la cartera.

Desventajas de invertir en REIT

Como ocurre con cualquier otra inversión, invertir en REIT tiene sus desventajas. Algunos de estos pueden ser los siguientes.

Impuestos sobre dividendos

Es importante saber que los dividendos de los REIT de inversión recibidos por los inversores son ingresos sujetos a impuestos y están sujetos al impuesto sobre la renta. De hecho, los dividendos de los REIT se gravan como ingresos ordinarios. Aunque los REIT tienen beneficios fiscales asociados con los ingresos por dividendos, es posible que un inversor con una participación muy grande en uno o más REIT incurra en una factura fiscal verdaderamente significativa.

Tasas de interés

Los REIT utilizan deuda para comprar sus activos y trabajan con un amplio grupo de prestamistas para obtenerla. Dependiendo de su estructura de deuda, los precios de las acciones de REIT pueden ser muy sensibles a los movimientos de las tasas de interés, especialmente cuando suben.

Tarifas de alto potencial

Los inversores deben tener en cuenta que los REIT que no cotizan en bolsa pueden tener altas tarifas iniciales o comisiones de ventas, así como tarifas de gestión anuales, donde el equipo de gestión puede quedarse con un porcentaje de las ganancias en forma de pago o interés promocionado. Todas estas deducciones pueden reducir el beneficio final de la inversión.

Estas son algunas SOCIMI públicas que podemos encontrar en bolsa

Los REIT suelen generar buenos rendimientos de la inversión.

Los REIT suelen pagar dividendos más altos que las acciones ordinarias. Los REIT pueden generar mayores rendimientos debido en parte a la estructura fiscal favorable. Estos fideicomisos poseen bienes inmuebles que generan efectivo. Los REIT suelen cotizar en una bolsa nacional y proporcionan a los inversores una liquidez considerable.

El Congreso de los Estados Unidos creó los REIT para que cualquiera pudiera poseer bienes inmuebles que generaran ingresos. Los REIT deben pagar dividendos, lo que los convierte en una excelente manera de obtener ingresos pasivos.

La inflación está copando los titulares y se ha convertido en una parte perceptible de la vida diaria, con aumentos de precios evidentes en industrias relacionadas con gasolineras, supermercados y viajes, entre otras. Muchas empresas y los precios de sus acciones siguen sufriendo los aumentos en el coste de las materias primas y los salarios, especialmente aquellas empresas donde es difícil trasladar los aumentos de precios a los consumidores finales.

Los REIT, por otro lado, tienen algunas ventajas reales en entornos inflacionarios. A medida que los precios aumentan, los valores de las propiedades tienden a apreciarse, mientras que los flujos de efectivo generalmente también se benefician.